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Comprendre les principes de base de la vente en viager

Le viager immobilier offre aux propriétaires d’un bien immobilier la possibilité de le vendre tout en restant à vie dans son logement. Il s’agit d’un contrat de vente immobilière classique signée devant un notaire, mais avec des modalités de paiement différentes. Avant de parler des avantages et des inconvénients de ce type de transactions immobilières, voyons en quoi cela consiste.

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Les principes de base de la transaction immobilière en viager

Lors d’une vente en viager, le propriétaire demande à l’acheteur de son bien immobilier, de lui verser une somme fixe au moment de la vente et par une mensualité jusqu’à son décès. Grâce à ce type de transactions immobilières, le vendeur pourra vendre son bien et rester à vie dans son logement. La somme que l’acheteur paie chaque mois au vendeur jusqu’à son décès s’appelle la rente

La valeur de cette rente est fixée en fonction de l’estimation du bien immobilier. Cette rente est réévaluée chaque année à partir d’un index fixé au moment de l’achat. Cliquez sur ce lien pour avoir plus d’informations sur le principe du viager sans rente.

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Les avantages et inconvénients du viager pour les vendeurs et les acheteurs potentiels

Nombreux sont les avantages du viager que ce soit pour les vendeurs ou les acheteurs potentiels. 

Les avantages du viager pour l’acquéreur

En optant pour l’achat en viager, l’acquéreur n’aura pas à gérer les biens puisque l’occupant s’en charge déjà. En effet, certaines dépenses sont à la charge du crédirentier, à savoir : 

  • les charges courantes, 
  • les dépenses d’entretien et, 
  • les taxes d’habitation. 

Par contre, l’acquéreur, en tant que propriétaire du bien, doit s’occuper des frais liés aux grosses réparations et des taxes foncières

En cas de décès de l’acquéreur, le paiement de la rente est transmis à ses héritiers. Ces derniers sont tenus à s’en acquitter jusqu’au décès du vendeur en viager.

Le viager occupé permet également de bénéficier d’une décote d’environ 30 % du prix réel du logement en question, sur le marché. Cela correspond aux loyers non encaissés. Ce qui représente un bon moyen de devenir propriétaire d’un bien convoité sans être obligé de disposer de tous les fonds nécessaires à l’achat. 

Les avantages du viager pour le crédirentier

Le viager immobilier est une solution envisageable pour les vendeurs qui n’ont pas d’héritier. En procédant ainsi, leur habitation pourra être transmise à un acheteur à leur décès. Les vendeurs en viager pourront également bénéficier de revenus réguliers par le biais de la rente viagère tout en ayant la possibilité d’occuper leur logement. Dans certaines situations, les vendeurs peuvent même être exemptés du paiement de la taxe foncière.

Les inconvénients du viager pour l’acquéreur

Le principal risque du viager est que le vendeur vive de longues années, ce qui peut impliquer le versement d’une rente élevée. Pour éviter cela, il vaut mieux acheter un bien auprès d’une personne plus âgée que vous (au moins une génération d’écart). Ainsi, il y a moins de risques que vous ayez à payer une rente alors que vous avez déjà atteint l’âge de la retraite.

Tant que le vendeur est en vie, l’acquéreur ne pourra pas profiter du logement. Ce qui peut parfois durer pendant plusieurs années. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat ou que celui-ci décède suite à une maladie dont l’acheteur avait déjà connaissance au moment de l’achat, il est possible d’annuler le contrat de vente.

Les inconvénients du viager pour le vendeur

Le vendeur du bien doit continuer à s’occuper de la taxe d’habitation, des frais d’entretien et des charges courantes. Comme il est engagé envers l’acquéreur par le biais d’un contrat de vente, il n’est pas autorisé à changer d’avis, ni à vendre son bien à une autre personne, que ce soit sous forme de viager ou d’une vente classique. Si le vendeur a des héritiers, ces derniers ne pourront pas jouir de leur héritage puisque celui-ci a été déjà vendu à un tiers. 

Les étapes du processus de vente en viager

Le déroulé d’une vente en viager se fait à peu près de la même manière qu’une transaction immobilière classique. La première étape consiste à bien définir le projet viager en fonction de vos motivations et de l’usage que vous souhaitez avoir sur votre bien après la vente. Ainsi, vous pouvez choisir la vente en viager qui vous correspond le mieux : 

  • viager libre, 
  • viager occupé, 
  • viager sans rente, 
  • viager en nue-propriété

L’étape suivante consiste à estimer le viager. Cela dépend de plusieurs facteurs à savoir : 

  • L’emplacement
  • Le type de bien
  • La surface
  • La distribution des pièces
  • La qualité du bâtiment et du quartier
  • Les services et les transports à proximité
  • La présence d’un jardin, d’un balcon d’un garage, d’un ascenseur ou d’un gardien
  • La luminosité
  • Le bruit environnant
  • La sécurité
  • Etc. 

Le calcul du prix du viager se fait aussi par étapes, calcul : 

  • de l’espérance de vie, 
  • du droit d’usage et d’habitation, 
  • du prix de vente en viager, 
  • du bouquet en viager et, 
  • de la rente viagère. 

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