Existe-t-il encore une vie privée en copropriété ?

Alors que chacun a droit au respect de sa vie privée, les atteintes à la vie privée en copropriété sont autorisées pour permettre le bon fonctionnement de la copropriété.

Un immeuble — ou un ensemble de bâtiments — est placé sous le régime de la copropriété dès lors qu’il est la propriété de plusieurs personnes, les copropriétaires. Chacun possède une fraction des parties communes et un ou plusieurs lots privés.

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La copropriété comprend donc les deux parties communes à tous les habitants du bâtiment et des parties privées à chaque copropriétaire correspondant à chaque appartement, cave ou parking, ce sont les espaces privés de la copropriété.

Souvenons-nous ici que les parties communes d’une copropriété ne sont pas un espace public, la copropriété est un lieu privé dont l’accès est réservé à ses occupants et à ses personnes expressément autorisées à pénétrer.

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En tant qu’avocats experts en copropriété, nous sommes régulièrement interrogés sur le thème de la vie privée en copropriété et les problèmes rencontrés sont les suivants :

Est-ce que mon bâtiment est un lieu public ou un espace privé ? La propriété privée est-elle restreinte par la copropriété ? Peut-on vraiment avoir une vie privée en copropriété ?

La copropriété est un espace privé

La copropriété est un espace privé auquel les tiers n’ont normalement pas accès. Les copropriétaires, réunis en assemblée générale de copropriété, déterminent donc les modalités d’accès au bâtiment (serrures, badges, interphones, codes, etc.) et peuvent accorder à certaines catégories de personnes le droit permanent d’entrer dans les locaux.

L’assemblage général de la copropriété détermine ainsi les termes de fermeture du bâtiment par un vote majoritaire de l’article 26. Concrètement, la majorité de l’article 26, c’est la majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents avec au moins les deux tiers des voix de tous copropriétaires, même absents et non représentés.

Par ailleurs, la loi autorise les propriétaires de logements bâtiments d’accorder à la police et à la gendarmerie nationale ou, le cas échéant, à la police municipale, une autorisation permanente d’entrer dans le les parties communes de ces bâtiments.

Cette autorisation permanente d’entrer dans les parties communes d’un immeuble résidentiel est votée par l’assemblée générale de la copropriété par la majorité de l’article 25.

Concrètement, la majorité de l’article 25 est la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.

Si la copropriété doit, par un vote de l’assemblée, être prononcée favorablement pour permettre à la police ou à la gendarmerie d’accéder aux parties communes du bâtiment lorsque cela est nécessaire, c’est bien parce que la copropriété n’est pas un espace public pour lequel aucune autorisation ne doit être donnée aux forces de police pour qu’elles interviennent.

Restrictions au droit de la propriété privée en copropriété

Si l’on rappelait que des violations de la vie privée en copropriété pouvaient exister pour cette raison de vie communautaire, n’oublions pas qu’un lot en copropriété se compose d’une part de parties communes et surtout d’une partie privée.

C’est la partie privée étant la propriété exclusive de la personne qui en est propriétaire, le copropriétaire peut profiter de cette partie privée comme bon lui semble. Il peut ainsi y vivre, le louer ou même faire le travail qu’il souhaite, comme repeindre votre appartement en rose !

Ainsi, la liberté individuelle n’a pas ou peu de limites concernant la partie privée du copropriétaire, qui est l’expression concrète de sa vie privée dans la copropriété.

Mais encore une fois, des limites existent.

Ainsi, aucun copropriétaire ne peut entreprendre des travaux importants (comme la démolition d’un mur porteur par exemple), sans avoir obtenu au préalable l’autorisation de l’assemblée générale de copropriété. De plus, depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, les travaux ne pourront commencer que 2 mois après la notification aux copropriétaires du PV de l’AG de copropriété autorisant le la réalisation desdits travaux.

De même, d’autres atteintes ou limitations à la liberté individuelle sont imposées par la copropriété, comme la destination du bâtiment qui définit l’utilisation « normale » du bâtiment, sa fonction. La destination du bâtiment, prévue par le règlement sur les condominiums, est souvent liée aux caractéristiques du bâtiment telles que son apparence, son standing, son environnement…

Un règlement de copropriété peut ainsi prévoir que l’immeuble sera à usage unique résidentiel, ou pour un usage professionnel, ou que le bâtiment sera usage mixte, c’est-à-dire pour un usage résidentiel, mais également pour le logement professionnel.

Attention, lorsque le règlement des condominiums contient une clause exclusive de logement bourgeois, les activités professionnelles et commerciales dans l’immeuble sont interdites. Le propriétaire d’un Airbnb ne sera alors pas autorisé à mettre son appartement en location de vacances de courte durée puisqu’il s’agit d’une activité commerciale.

Si la destination de l’immeuble limite chaque copropriétaire dans l’utilisation qu’il peut faire son propre appartement, elle le protège en même temps d’une mauvaise utilisation qui pourrait être pratiquée par d’autres copropriétaires ou les occupants du bâtiment.

Les restrictions à la vie privée en copropriété visent donc à préserver l’équilibre entre l’intérêt général, celui de tous les copropriétaires et le droit de chacun de disposer librement de ses biens.

Le respect de la vie privée en copropriété

Pour vivre ensemble avec d’autres personnes dans une copropriété implique le respect de certaines règles : respecter la vie privée des autres copropriétaires et plus encore en grande partie, de ne rien faire qui pourrait causer une gêne excessive aux autres occupants le bâtiment.

Interdiction des atteintes à la vie privée en copropriété

Même si vous êtes voisins, vous n’êtes pas autorisé à tout savoir sur l’un des autres. Mais, en copropriété, la proximité, même la promiscuité, peut oublier cette règle.

Naturellement habitués à vous frotter les épaules, dans les espaces communs, lors des assemblées générales, vous apprenez de vos voisins : mariage, naissance, décès, etc. En revanche, il n’est pas permis de rechercher des informations personnelles sur vos voisins.

On a été interrogés sur l’attitude d’un copropriétaire qui a fouillé des poubelles dans son immeuble, sous prétexte de trier les déchets.

Cette pratique est totalement illégale.

Dans la recherche de poubelles, également appelées « crumbling » est interdit par la réglementation sanitaire de la ville de Paris.

Dans deuxièmement, la récupération de documents personnels, tels que la correspondance, mis au rebut par leur propriétaire, constitue une infraction pénale. Les juges considèrent que le fait de jeter des papiers ne permet pas à d’autres de les collectionner.

L’interdiction des troubles anormaux du voisinage

Chacun peut bien sûr faire ce qu’il veut chez lui, mais…

Dès qu’ils constituent un trouble anormal, des bruits de voisinage tels que bruit la pollution peut être sanctionné. Il peut notamment s’agir :

• le bruit causé par un individu, locataire ou propriétaire d’un logement (cris, talons, chansons, organisation des fêtes…),
• les bruits causés par quelque chose (instrument de musique, télévision, chaîne hi-fi, outil de bricolage…),
• le bruit causé par un animal (par exemple, les aboiements d’un chien).

Précision : dès que ces bruits de voisinage sont anormaux, ils peuvent être punis s’ils se manifestent de jour comme de nuit.

Pour être considéré comme un trouble anormal, le bruit causé au cours de la journée doit être répétitif, intensif ou durable dans le temps. Alors que le bruit est commis la nuit, il n’a pas besoin d’être répétitif, ni d’être intense, ni de dernière au fil du temps. Il suffit que l’auteur du bruit soit conscient du trouble qu’il génère et ne prennent pas les mesures nécessaires pour remédier à l’agitation.

Si chaque copropriétaire a évidemment le droit de jouer du piano, inviter ses amis au dîner ou même posséder un animal de compagnie, il doit le faire dans des conditions qui ne nuisent pas aux autres occupants.