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Comment forcer la vente d’un bien en indivision ?

L’achat d’une propriété indivise est le moyen le plus simple d’acquérir un bien immobilier de deux personnes ou plus. Par défaut, il s’applique sans frais ni formalité. Vous pouvez acheter en indivision tous types de biens : terrain, maison, manoir, château, forêt, etc.

Qu’est-ce qu’un achat immobilier indivis ?

Lorsqu’un achat immobilier est effectué par plusieurs (hors mariage ou choix d’une SCI), le bien est en indivision. L’indivision implique que plusieurs personnes sont propriétaires ensemble de l’ensemble d’un même bien, jusqu’à concurrence de leurs parts respectives, conformément à ce qui a été établi dans l’acte d’acquisition. Les revenus et les dettes sont partagés entre les propriétaires sur la base de cette part : loyers, remboursement du prêt immobilier de l’indivision, etc.

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Puis-je vendre ma part d’indivision ?

Chaque propriétaire indivis est libre de vendre sa part. Il doit néanmoins proposer en priorité le rachat de ses droits par les autres cotitulaires : c’est le droit de préemption.

Si aucun acheteur ne se présente, il est possible de forcer la vente de l’ensemble du bien si :

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> les porteurs d’intérêts souhaitant vendre détiennent au moins 2/3 des actions et obtiennent une autorisation judiciaire,

> si le refus de vendre est considéré comme contraire aux intérêts de l’indivision.

Comment sortir de l’indivision ?

Il existe deux solutions pour sortir de la propriété indivise : acheter les actions d’autres propriétaires ou vendre vos propres actions.

Si vous vendez à un autre actionnaire, la vente est soumise à un droit de 2,5% (et non les frais d’enregistrement, qui s’appliquent aux ventes à une personne extérieure) n’est pas imposée sur les gains immobiliers et se fait par acte d’huissier de justice (article 815-14 du Code civil).

Comment fonctionne l’indivision ?

Dans le cadre d’une indivision, toutes les décisions importantes concernant le bien immobilier doivent être prises à l’unanimité : location du bien, travaux inutiles, vente, prise d’hypothèque, etc. Il est néanmoins possible de demander à un notaire de rédiger un accord d’indivision permettant d’établir des règles de fonctionnement plus souples. Elle peut avoir une durée fixe. Si ce n’est pas le cas, la vente forcée du bien par l’un des copropriétaires est interdite.

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